Coraz częściej spotykam się z tym, że klienci, zamiast wydawać 500 000 zł na kawalerkę w Gdańsku czy Warszawie szukają nieruchomości poza miastem. W takich lokalizacjach można kupić stare domy lub gospodarstwa rolne, gdzie oprócz domu do remontu stoją różne budynki gospodarcze.

Ostatnio miałam 2 takie przypadki, gdzie wniosek był długo analizowany właśnie ze względu na wyjaśnianie zawiłych spraw związanych z analizą nieruchomości.

W pierwszym przypadku chodziło o dom zbudowany w latach 50-tych. Nic się nie zgadzało, jeśli chodzi o powierzchnie użytkowe. Dom miał dobudowany ganek, który nigdzie nie było w dokumentacji. Poza tym na działce stał garaż – stary blaszak, który miał wymurowany murek i ten murek sprawił największy kłopot.

Okazało się, że był on o 5 cm przysunięty w stronę działki sąsiadów. Analityk w jednym z banków nie chciał się w żaden sposób przekonać, że garaż jest do rozbiórki. Kazał ten garaż zburzyć. To znowu wiązało się z uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę i oczekiwaniem na pozwolenie ok. 3 miesięcy, co wykluczało całą transakcję dla sprzedających i kupujących.

Drugi przypadek to gospodarstwo rolne z powierzchnią ponad 3 hektarów.

Właściciel otrzymał je w drodze darowizny od rodziców. Po ślubie rozszerzył wspólność majątkową z żoną. W akcie darowizny były wpisane służebności osobiste rodziców. Rodzice już nie żyli, a w KW nadal służebność była widoczna.

Stodoła była 3 razy większa powierzchniowo od domu. To w wielu bankach problem.

Dom do generalnego remontu bez pozwolenia na użytkowanie (jak to przy starych domach).

Gmina bez Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy.

Stodoła istniała w ewidencji budynków rolnych, bo właściciel zapomniał, że 30 lat wcześniej podpisał umowę najmu z sąsiadem, który miał tam trzymać zboże. W teorii, bo w praktyce nic takiego nie miało miejsca.

W pierwszym przypadku bardzo dużą pracę musiał wykonać rzeczoznawca, który dokładnie opomiarował dom i na podstawie starej dokumentacji z budowy domu udało się to wszystko poukładać.

Jak rozwiązałam kwestie blaszaka? Niestety w banku, w którym planowałam zamknąć kredyt, Analityk nie dał się przekonać, że zabezpieczeniem głównym jest dom i garaż natychmiast zniknie z powierzchni działki. Znalazłam inny bank, gdzie Analityk zaakceptował takie rozwiązanie.

Drugi przypadek to ciągłe zdobywanie i dosyłanie dokumentów, rozmowy z urzędnikami, pisanie oświadczeń, aneksowanie umowy.

Musieliśmy dostarczyć dokument potwierdzający rozszerzenie wspólności majątkowej, akty zgonów rodziców, oświadczenie o braku MPZG – plan był stworzony w latach 70-tych i miał ważność 30 lat. Nowy Plan nie powstał. Właściciele mieli pozwolenie na budowę, gdzie powoływano się na ten stary Plan i to było wystarczające.

Odnośnie stodoły musieliśmy aneksować umowę kupna i tam zawrzeć taki zapis, który już wykorzystałam w innej umowie (uprzedzając już o tym klientów). Zapis brzmi:

„Nieruchomość w dniu 30 kwietnia 2016r. zajęta była pod budynkiem mieszkalnym oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej oraz że nie stanowią one części gospodarstwa rolnego.”

Ostatecznie otrzymałam także w tym przypadku pozytywną decyzję kredytową!

Po tych doświadczeniach, czyli „trudna nieruchomość” proszę klientów, żeby bardzo dokładnie sprawdzili nieruchomość przed podpisaniem umowy.
Robię klientom całą listę, o co mają zapytać. Już 2 razy nie doszło do podpisania umów, ze względu na bardzo skomplikowane sprawy spadkowe albo sprawy „dziwnych” długów wpisanych w księdze wieczystej. Nauczyłam się, że gospodarstwa rolne mają często swoje długie i zawiłe historie.

Poza tym od razu wybieram banki, które wiem, że skredytują takie nieruchomości. Z doświadczenia polecam PKO BP i Pekao S.A.