Najważniejsze fakty

• Cel kredytu: zakup mieszkania od dewelopera
• Profil klienta: obywatel Ukrainy prowadzący działalność gospodarczą w Polsce
• Forma rozliczenia działalności: ryczałt
• Główne wyzwania: brak aktualnej karty pobytu oraz ograniczona liczba banków akceptujących dochód z ryczałtu
• Dodatkowy problem: konieczność zakupu udziału w drodze dojazdowej
• Efekt: pozytywna decyzja kredytowa i skuteczne sfinalizowanie zakupu mieszkania

Opis sytuacji klienta

Zgłosił się do mnie klient pochodzący z Ukrainy, który od lat prowadził działalność gospodarczą w Polsce i planował zakup mieszkania od dewelopera.

Już na początku procesu pojawiła się istotna przeszkoda formalna. Klient od kilku miesięcy oczekiwał na wydanie nowej karty pobytu. W praktyce oznaczało to, że nie posiadał aktualnego dokumentu spełniającego wymagania większości banków przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Dodatkowym ograniczeniem była forma rozliczania działalności gospodarczej. Klient rozliczał się ryczałtem, co znacząco zawężało liczbę instytucji gotowych zaakceptować jego dochód do analizy kredytowej.

Na pierwszy rzut oka sprawa wydawała się więc trudna już na etapie wyboru banku. Okazało się jednak, że największe wyzwanie pojawiło się dopiero później.

Główne wyzwania

Największe trudności dotyczyły trzech obszarów.

1. Legalizacja pobytu

W przypadku cudzoziemców wiele banków wymaga, aby karta pobytu była ważna w dniu składania wniosku kredytowego oraz posiadała odpowiednio długi okres ważności. Często oznacza to wymóg ważności przez kilka, a nawet kilkanaście kolejnych miesięcy.

W tej sytuacji klient nie miał jeszcze nowej karty pobytu, a procedura jej wydania była w toku. To znacząco ograniczało liczbę dostępnych banków.

2. Dochód z działalności rozliczanej ryczałtem

Drugim wyzwaniem była forma opodatkowania. Dochód z działalności gospodarczej rozliczanej ryczałtem nie jest akceptowany przez wszystkie banki w taki sam sposób. Część instytucji przyjmuje bardzo konserwatywne założenia, co może istotnie obniżyć zdolność kredytową klienta.

W efekcie konieczne było znalezienie banku, który jednocześnie zaakceptuje profil cudzoziemca oraz sposób rozliczania działalności.

3. Udział w drodze dojazdowej

Pierwszy wniosek zakończył się decyzją odmowną. Drugi bank wydał wstępną pozytywną decyzję finansową i wydawało się, że najtrudniejszy etap jest już za nami.

Problem pojawił się jednak tuż przed wydaniem decyzji ostatecznej.

Bank zażądał ustanowienia hipoteki łącznej nie tylko na kupowanym mieszkaniu, ale również na udziale w drodze dojazdowej, który był częścią transakcji deweloperskiej.

Dla większości klientów nie byłoby to dużym utrudnieniem. W przypadku obywatela Ukrainy sytuacja wyglądała inaczej. Zakup udziału w gruncie przez obywatela państwa spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Taka procedura może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy, co w praktyce oznaczało realne ryzyko niedotrzymania terminów i utraty możliwości zakupu nieruchomości.

Podjęte działania

Kluczowe znaczenie miało szybkie znalezienie rozwiązania akceptowalnego zarówno dla banku, jak i dla dewelopera.

W procesie:

• przeanalizowano polityki kredytowe banków dotyczące cudzoziemców,
• zweryfikowano podejście banków do klientów oczekujących na przedłużenie karty pobytu,
• sprawdzono możliwość akceptacji dochodu z działalności rozliczanej ryczałtem,
• przeanalizowano strukturę transakcji deweloperskiej,
• rozpoczęto rozmowy z deweloperem dotyczące zmiany sposobu uregulowania dostępu do drogi.

Zamiast nabywania udziału w drodze dojazdowej zaproponowano ustanowienie odpowiedniej służebności przejazdu i przechodu. Negocjacje były intensywne, jednak ostatecznie deweloper zgodził się na takie rozwiązanie.

Dzięki temu zniknęła konieczność zakupu udziału w gruncie, a tym samym ryzyko wielomiesięcznego oczekiwania na zgodę MSWiA. Bank zaakceptował zmodyfikowaną strukturę transakcji i mógł kontynuować proces kredytowy.

Efekt końcowy

Klient otrzymał pozytywną decyzję kredytową i bezpiecznie sfinalizował zakup mieszkania od dewelopera.

Wnioski dla ekspertów

Ten przypadek pokazuje, że w kredytach hipotecznych dla cudzoziemców sama zdolność kredytowa nie wystarczy.

Kluczowe znaczenie mają również:

• status pobytowy klienta,
• termin ważności dokumentów,
• forma rozliczania działalności gospodarczej,
• polityka konkretnego banku wobec cudzoziemców,
• konstrukcja prawna całej transakcji.

Warto pamiętać, że problem może pojawić się nie tylko przed złożeniem wniosku, ale również na końcowym etapie procesu kredytowego — nawet wtedy, gdy bank wydał już wstępną pozytywną decyzję.

W tej sprawie sukces zależał nie tylko od znalezienia banku gotowego analizować klienta, ale także od szybkiego rozwiązania problemu z udziałem w drodze dojazdowej.