Najważniejsze fakty

• Cel kredytu: zakup mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie
• Profil klienta: 24-letni obywatel Białorusi z czasową kartą pobytu
• Forma dochodu: jednoosobowa działalność gospodarcza (18 miesięcy)
• Dodatkowe utrudnienia: dochody w dwóch walutach, sprzedaż przez spółkę, hipoteka w księdze wieczystej
• Efekt: pozytywna decyzja kredytowa i zakup mieszkania

Opis sytuacji klienta

Klient był 24-letnim przedsiębiorcą z Białorusi, który od około 18 miesięcy prowadził w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą. Poszukiwał mieszkania w centrum Warszawy, a jego wymagania dotyczące lokalizacji i standardu były bardzo konkretne – interesował go apartament w centralnej części miasta.

Już po pierwszej rozmowie było jasne, że proces kredytowy będzie wymagający. Z punktu widzenia banków pojawiły się dwa podstawowe wyzwania:

• bardzo młody wiek kredytobiorcy,
• działalność gospodarcza prowadzona krócej niż dwa pełne lata podatkowe.

Po analizie dokumentów pojawił się kolejny problem – klient wystawiał faktury dla dwóch kontrahentów, a każdy z nich rozliczał się w innej walucie. Co więcej, żadna z nich nie była polskim złotym. W praktyce oznaczało to, że część banków automatycznie odpadała z procesu analizy zdolności kredytowej.

Główne wyzwania

Lista problemów zaczęła się szybko wydłużać:

• dochody w dwóch różnych walutach,
• działalność gospodarcza prowadzona krócej niż dwa lata,
• młody wiek klienta,
• sprzedaż mieszkania przez spółkę posiadającą hipotekę na całym etapie inwestycji,
• brak zapisu o zgodzie na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu w projekcie umowy przedwstępnej,
• presja ze strony sprzedającego, aby klient skorzystał z „zaprzyjaźnionego” eksperta kredytowego.

Dodatkowo sprzedający próbował narzucić warunek, że tylko decyzje kredytowe z trzech wskazanych przez niego banków będą podstawą do zwrotu zadatku w przypadku odmowy finansowania.

Podjęte działania

Pierwszym krokiem było wytypowanie banków, które były w stanie zaakceptować dochody klienta mimo ich walutowego charakteru. Po analizie wybraliśmy trzy instytucje, w których istniała realna szansa na uzyskanie finansowania.

Następnie rozpoczęła się seria negocjacji ze sprzedającym i jego przedstawicielem. Udało się:

• zrezygnować z wymogu korzystania z narzuconego eksperta kredytowego,
• odstąpić od zapisu ograniczającego możliwość składania wniosków tylko do wskazanych banków.

W trakcie przygotowywania wniosków pojawił się kolejny problem. Jeden z banków wymagał rozliczenia podatkowego za rok 2025. Była dopiero połowa lutego, a biuro księgowe klienta twierdziło, że ich system księgowy nie ma jeszcze aktualnych formularzy.

Po stanowczej rozmowie z księgową udało się doprowadzić do ręcznego złożenia deklaracji podatkowej, co umożliwiło złożenie wniosku kredytowego w wymaganym terminie.

Kolejny zwrot akcji

Pierwsza decyzja banku była negatywna. Powodem był brak promesy banku finansującego spółkę sprzedającą mieszkanie – dokumentu potwierdzającego możliwość wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Dopiero po tej decyzji przedstawiciel sprzedającego przyznał, że jednak istnieje możliwość uzyskania promesy i wystąpił o jej wydanie.

Efekt końcowy

W międzyczasie drugi bank wydał decyzję pozytywną. Po dostarczeniu brakujących dokumentów – w tym promesy banku sprzedającego – oraz wykonaniu wyceny nieruchomości została wydana ostateczna decyzja kredytowa.

Nawet etap finalizacji nie obył się bez przeszkód. Największym wyzwaniem okazało się zorganizowanie podpisania umowy kredytowej z pracownikiem banku posługującym się językiem angielskim. Dzięki zaangażowaniu koordynatora bankowego udało się jednak znaleźć rozwiązanie.

Transakcja została sfinalizowana, a klient dziś mieszka już w swoim mieszkaniu w centrum Warszawy.

Wnioski dla ekspertów

Ten przypadek pokazuje, jak wiele elementów może wpłynąć na powodzenie transakcji kredytowej:

• dochody w walutach obcych znacząco zawężają liczbę banków możliwych do wyboru,
• przy zakupie od spółki konieczne jest dokładne sprawdzenie zapisów dotyczących hipoteki i bezciężarowego wyodrębnienia lokalu,
• czasem dopiero negatywna decyzja banku zmusza drugą stronę transakcji do dostarczenia kluczowych dokumentów.

Jednocześnie jest to kolejny przykład, że rola eksperta finansowego nie ogranicza się do przygotowania wniosku. W praktyce oznacza ona również prowadzenie negocjacji między stronami transakcji, koordynowanie pracy księgowych, rzeczoznawców czy banków oraz reagowanie na problemy, które pojawiają się w trakcie procesu.